부동산 법규 - [5. 국토이용계획에 의한 토지이용규제] 조회: 1631


새 페이지 2

5. 국토이용계획에 의한 토지이용규제

1). 용도지역안에서 행위제한의 원칙

용도지역안에서의 행위제한은 그 지역의 지정목적에 따라 필요한 최소한도에 그쳐야 한다.

2). 용도지역안에서의 행위제한

용도지역·지구

행 위 제 한 내 용

1. 도시계획 구역인 경우 → 도시계획법 적용

2. 국가공업단지·지방공업 단지인 경우 → 산업입지 및 개발에 관한 법률적용

3. 택지개발예정지구인 경우 → 택지개발촉진법 적용

4. 전원개발사업구역 또는 예정 구역인 경우→ 전원개발에 관한 특별법 적용








1. 개발계획이 수립된 경우 → 관계행정기관의 장이 개발계획을 수립한 경우에는  그에 따름

2. 개발계획이 수립되지 아니한 경우 → 다음의 시설·건축물 기타의 공작물을   설치할 수 없다.

가. 대기환경 보전법 제2조 제9호의 규정에 의한 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설

나. 수질환경 보전법 제2조 제5호의 규정에 의한 폐수배출시설에 해당하는 시설

다. 소방법 제15조 제1항의 규정에 의한 위험물의 제조소 또는 취급소로서 위험물을 품명별로 각각 지정수량의 100배를 초과하여 제조하거나 취급하는 제조소 또는 취급소(주유취급소를 제외한다)

라. 총포·도검·화약류 단속법 제25조 제1항의 규정에 의하여 설치허가를 받아야    하는 화약류 저장소

마. 용적율 200% 초과하는 공동주택

산업촉진 지구

1. 농공단지인 경우 → 산업입지 및 개발에 관한 법률 적용

2. 기타지역 → 수립한 개발계획에서 정하는 바에 따름

시설용지 지구

1. 관계행정기관의 장이 수립한 개발계획에 의함

농 림 지 역

1. 농업진흥지역인 경우 → 농지법을 적용

2. 보전림지인 경우 → 산림법을 적용

3. 초지조성지구 및 단지조성지구인 경우 → 초지법을 적용









1. 금지행위

환경오염의 우려가 있거나 부지가 일정규모 이상인 다음의 공장·건축물·공작물 기타의 시설의 설치는 할수 없다.

가. 대리환경 보전법 제2조 제9호의 규정에 의한 대기오염물질 배출시설에 해당  하는 시설

나. 수질환경 보전법 제2조 제5호의 규정에 의한 폐수배출시설에 해당하는 시설

다. 면적이 3만제곱미터 이상인 절토·성토 또는 정지 등 토지의 형상을 변경하는  행위(농지조성, 초지조성, 영림행위, 골재 및 토석 재취 또는 채광을 위한   경우를 제외한다)와 부지면적이 3만제곱미터 이상인 시설·건축물 기타의 공작 물의 설치

라. 용적율 100% 초과하는 시설

마. 위락·숙박시설 등

2. 예외적 허용행위

위의 금지행위에 해당된다 하더라도 기존 도로구역이나 접도구역 안에서의     도로 확장의 경우 등 준농림 지역의 지정목적을 해하지 아니하는 범위 안에서   할 수 있는 경미한 행위를 건설부령으로 정할 수 있다.

이 경우 건설교통부장관은 관계중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.








1. 금지행위

가. 건축물·공작물 기타 시설의 신축·개축 또는 증축

나. 영림계획에 의하지 아니하는 입목·죽의 벌채

다. 개간·매립·준설 또는 우척

라. 토지의 형질변경

마. 가축의 방목

바. 야생 동·식물(수산 동·식물을 제외한다)의 포획 또는 채집

사. 흙·모래·자갈·돌 등의 채취, 광물의 채굴

2. 예외적 허용행위

가. 수산자원보전 지구 안에서의 다음의 시설·건축물 기타의 공작물의 설치

① 소음·진동규제법, 대기환경 보전법 또는 수질환경 보전법에 의하여 배출시설 의 설치허가를 받은 수산물가공공장

② 어선법 제28조 제1항의 규정에 의한 소형어선에 준하는 소형선박의 건조 및 수리조선소로서 수산청장이 필요하다고 인정하는 시설

③ 소음·진동규제법, 대기환경보전법 또는 수질환경보전법에 의한 배출시설이 아닌 시설(위락·숙박시설 제외)

④ 오수·분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률 제24조 제1항의 규정에 의한 일정 규모이상의 축산폐수배출시설이 아닌 시설

나. 지목상 대지위에서의 공장을 제외한 시설·건축물 기타의 공작물의 설치

다. 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서의 농어가 주택의 건축   및 그 부대시설의 설치와 이를 위한 토지의 형질변경

라. 자연경관 또는 수산자원의 보호를 해하지 아니하는 범위 안에서의 산림법에  의한 조리·육림·임도의 설치 및 이를 위한 벌채와 택벌 또는 사방사업법에 의한 사방사업

마. 관계행정기관의 동의 등을 얻어 행하는 공유수면의 매립·간척 및 준설 또는    골재의 채취와 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 광물의 채광

바. 저수지·관개용수로 등 농업용 시설의 설치

사. 양어장·양식장 등 어업용으로 이용하는 시설의 설치

아. 자연경관 또는 수산자원의 보호를 해하지 아니하는 범위 안에서의 도로 등 공공시설의 유지·보수 등을 위하여 국가 또는 지방자치단체가 행하는 토석의   채취

자. 기존의 시설·건축물 기타의 공작물의 개축·보수

차. 수산자원 보전기구 안에 있는 중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업 자의 공장으로서 기존공장부지(1993년 12월 31일 이전에 설립된 공장의 부지에    한 한다) 면적의 50% 이하의 범위 안에서 관계행정기관의 장이 필요하다고 인정  하는 공장의 증설.

다만, 수질환경 보전법 제2조 제5호의 규정에 의한 폐수 배출 시설의 증설 또는    대기환경 보전법 제2조 2p8호의 규정에 의한 특정대기 유해물질을 배출하는 공장의 증설을 제외하되,레미콘제조시설·양식 자재생산시설(부자 생산시설에 한한다)의 경우에는 그러하지 아니하다.

카. 위에 열거한 행위 외에도 자연환경보전지역의 지정목적을 행하지 아니하는   범위 안에서 할 수 있는 경미한 행위를 건설 부령으로 정 할수 있다. 이 경우 건설 교통부장관은 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.

3. 다른 법령의 적용

가. 자연환경보전지역이 자연공원법에 의한 공원구역, 공원보호 구역인 경우 
→ 자연공원법을 적용

나. 자연환경보전지역이 수도법에 의한 상수원보호구역인 경우
→ 수도법을 적용

다. 자연환경부전지역이 문화재보호법에 의하여 지정된 사적·명승 또는 천연   기념물과 그 보호구역인 경우 → 문화재보호법을 적용

3). 행위제한에 대한 특례

가. 행위제한의 일시정지 (법 제15조 제2항)
→ 도시지역 또는 준 도시지역에 있어서 국토이용계획 결정효력발생일로부터 
5년 이내에 도시계획 또는 개발계획의 미 수립 시 행위제한이 실효(일시정지) 된다.

나. 공공시설의 설치 (법 제20조)
→ 용도지역의 행위제한을 적용 받지 않음(설치 입안 시 사전협의·승인 요함)

다. 건축물의 용도변경 (법 제15조 제3항)
→ 새로운 건축행위로 보아 행위제한을 적용 받음
(기존용도보다 지정목적을 위배하는 
정도가 낮을 때에는 도지사에게 신고)

라. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역에 걸친 경우 (법 제25조)
㉮ 원칙 → 각각 그 토지에 속한 용도지역에 관한 행위제한 적용
㉯ 예외 → 분할되는 토지의 작은 부분이 330㎡이하이면 그 필지 중 가장 넓은 면적이
           속하는 용도지역의 행위제한을 함께 적용
           (단, 도시지역과 자연환경보전
지역은 언제나 원칙론 적용)

마. 기존 토지이용행위 →제한 받지 않음.



이전글 부동산 법규 - [4. 수도권정비계획의 추진을 위한 조치]
다음글 부동산 법규 - [6. 도시계획에 의한 토지이용규제]