양도소득세 및 특별부가세

1. 양도의 개념

1) 양도소득세의 의의

양도소득세란 개인의 토지·건물 등의 양도로 인하여 발생하는 양도소득세에 대하여

부과징수 하는 조세이다. 개인의 소득은 일정한 기간(원칙적으로 매년 1월 1일부터

12월 31일까지) 내에 얻는 경제적 이익을 말하는 바 이를 다시 세분하면 다음과 같다.

개인의 소득

- 종합소득(이자, 배당, 부동산임대, 사업, 근로, 일시재산, 기타)

- 퇴직소득

- 양도소득

- 산림소득

한편, 법인이 토지·건물 등을 양도하는 경우에는 부동산처분이익에 대하여 각 사업

연도소득으로서 법인세가 과세되는 동시에 당해 부동산 양도차익에 대하여 별도의 

법인세 특별부가세가 추가 과세된다.

2)양도의 정의

양도라 함은 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는

것을 말한다.

- 양도에 해당하는 경우

- 매매(공매·경매·연불지급조건부매매)

- 교환

- 법인에 대한 현물출자(법의 합병, 조직변경 제외)

- 공동사업(조합)에 현물출자(출자지분 초과분 vs. 출자자산 전체)

- 대물변제(손해배상위자료, 이혼위자료, 상속세 및 토지초과이득세의 물납)

- 부담부증여

- 특수관계자가 수증일로부터 3년 이내 양도(부당행위계산 부인)

- 배우자가 수증일로부터 5년 이내에 양도(배우자 증여 이월과세)

 

구     분	배우자 증여이월과세	부당행위계산부인
적용대상기간 적용대상자산 조세부담의 감소 납세의무자 증여세상당세액공제 장기보유특별공제시 보유기간 적용시기	증여일로 부터 5년 이내 양도 토지·건물·특정시설물이용권   감소여부와 관계없음 증여 받은 배우자 필요경비로 공제(양도차익한) 증여일로부터 양도일까지의 기간 97.1.1 이후 증여받아 양도분	증여일로부터 3년이내 양도 양도세 과세대상자산 전체 증여자 양도세 > 수증자 (증여세 + 양도세) 당초 증여자 공제 없음(이중과세) 당초 증여자의 취득일로부터 수증자의 양도일까지의 기간 97.1.1이후 양도분

3) 양도로 보지 않는 경우

- 환지처분(토지구획정리사업, 농지생산기반정비사업, 도시재개발사업, 재래시장

  재건축사업및 재건축사업 포함하되 환지청산금을 교부받은 부분 제외)

- 양도담보

- 명의신탁(이혼재산분할청구권)

- 소유권의 환원

- 공유물의 분할합병

- 배우자 또는 직계존비속간 양도(일정요건 충족시 배제)

- 특수관계자가 양수일로부터 3년 이내 당초 양도자의 배우자 등에 양도(일정요건

  충족 시 배제)

4) 부동산양도에 따른 소득의 구분 

건물의 신축판매	계속적 반복적	주택(주1) ---------------- 건설업/부동산매매업 겸용주택(주2) 주택으로 보는 부분 ------- 건설업 비주택으로 보는 부분 ----- 부동산매매업 비주택 ------------------- 부동산매매업
	일시적 비반복적 ------------------------- 양도소득

건물의  매매양도	계속적 반복적 --------------------- 부동산매매업
	일시적 비반복적 -------------------- 양도소득

(주1) 주택부수토지가 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역안) 또는 10배(도시계획

      구역 밖)이내로서 그 초과분이 토지양도는 사업상 유무에 따라 부동산매매업 또는

      양도소득으로 과세함.

(주2) 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매 단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의

      건물이 주택면적의 10%이하인 경우와 주택에 보수되어 있는 다른 목적의 건물과

      주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적

      보다 작은 경우에는 전체를 주택으로 보아 건설업으로 과세한다.

(주3) 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 경우에는 양도소득으로

      봄(주택신축판매업에서 제외)

(주4) 조세감면규제법 제67조의 2에 의한 미분양국민주택을 1996.1.1. 이후 보유임대한

      후에 당해 주택을 양도하는 경우 종합소득세와 양도소득세(세율 20%적용)중 하나를

      임의 선택할 수 있다.

2. 부동산매매업자의 예정 및 확정신고요령

매매일이 속하는 달의 말일부터 2월내에 

(실지매매가액 - 실지필요경비(실지취득가액, 설비비와 개량비,자본적 지출액,건설자금

이자,양도비) - 장기보유특별공제) + 기신고 또는 결정된 매매차익 합계액｝

× 양도소득세율 - 감면세액 - 기납부세액(산출세액) - 예정신고 납부세액공제(납부할 

세액의 10 또는 15%) 한 금액을 예정신고 납부 한 후, 익년 5월 31일까지

(실지매매가액 - 실지필요경비(법27조) - 종합소득공제) × 종합소득기본세율 

- 기납부세액한 금액을 추가납부하거나 또는 환급받는다. 

한편, 상반기중 매도한 토지 등에 대한 매매차익예정신고납부를 한 경우에는 그 신고

납부한 금액을 중간예납세액에서 차감한다. (중간예납 세액을 초과하는 금액은 없는 것

으로 봄)

1)양도소득세율 

과세표준	세 율	누진공제액
3천만원 이하 3천만원 -- 6천만원 이하 6천만원 초과	20% 30% 40%	3백만원 9백만원

(주) 2년미만 보유(상속재산 및 배우자 증여 이월공제재산 전소유자 보유기간 합산)인

     경우에는 40%, 미등기양도인 경우에는 65% 및 미분양주택의 경우에는 20%의 단일

     세율을 각각 적용한다. 한편, 법인특별부가세율은 15%(미등기양도30%)이다.

2)종합소득세율 

(주) 법인세율은 1억원 이하 16% 및 1억원 초과 28% - 1천2백만원임.

3. 양도 또는 취득시기 

세  목		양도소득세		취 득 세
내  용		원 칙	예 외	원 칙	예 외
일반적인 거 래	매매교환 등	사실상의  잔금 청산일	-잔금지급   약정일          -등기 접수일  (1월 초과시)	계약상의 잔금 지급일	계약일로  부터 30일이 경과하는날사실상의  잔금지급일
	등기이전이   우선하는 경우	등기 접수일		등기·등록일
특수한 거  래	장기할부/연불 매매                     연부취득	첫회부불금지급일		사실상 연부금 집급일
	상 속  증 여	상속개시일등기접수일		상속개시일 증여계약일
	토지수용시재결에 불복하여 소송진행중인 것	등기접수일과   보상금확정일   중 빠른 날
	자가건설건축물	검사필증       교부일	사실상 사용일임시사용승인일	검사필증   교부일	사실상 사용일임시     사용승인일
	지목변경			사실상 변경일	공부상 변경일
	환지처분토지	환지전 토지취득일		환지전 토지취득일
	부동산소유권이 전등기에 관한 특별조치법	사실상의 소유권 변동일

(주) 1984년 12월 31일 이전에 취득하여 1997년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 토지·건물

     의 취득시기는 1985년 1월 1일로 의제한다.

4. 양도소득의 계산구조

1) 양도소득세과세표준의 계산구조

    양도가액

 -  필요경비(취득가액·설비비·개량비·자본적 지출액·양도비·토지초과이득세)

----------------------------------------------------------------------

     양도차익

 -  장기보유특별공제(양도차익의 10%, 15%, 30%)

----------------- ----------------- ----------------- -------------------

    양도소득금액

 -  양도소득기본공제(연1회 250만원)

----------------- ----------------- ----------------- -------------------

     양도소득과세표준

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2) 법인특별부가세과세표준의 계산구조

  양도가액

- 필요경비(취득가액[건설자금이자와 자본적지출액 포함]·양도비)

----------------- ----------------- ----------------- -------------------

  특별부가세과세표준

5. 양도가액과 취득가액의 결정

양도가액 또는 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가를 원칙으로 한다. 

다만, 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리나 취득 후 1년 

이내의 부동산 등을 양도하는 경우와 양도자가 과세표준과 세액결정일 이내에

증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 예외적으로 실지거래

가액을 채택하고 있다.

1) 양도당시 토지의 기준시가 산정의 특례

다음에 해당하는 보상가액 등이 양도 당시 기준시가에 미달하는 경우에는 그 

보상가액 등으로 양도 당시 기준시가를 계산한다.

-공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해

 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타법률에 의하여 수용되는 

 경우의 그 보상금액

-국제징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 

 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경매가액

2) 동일한 기준시가 조정기간 내 취득양도하는 경우

양도기준시가 = 취득기준시가 + (취득기준시가 - 전기기준시가) 

              × 보유기간 월수/ 기준시가 조정월수

3) 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 

   부동산임대소득, 사업소득 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요

   경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액에서

   공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

4) 배우자 증여 이월과세 시 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여 당시

   가액이 아니라 증여한 배우자의 당초 취득가액으로 한다.

5) 상속 또는 증여 받은 자산에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하는

   경우의 최득가액은 다음 중 낮은 가액에 의한다.

                             취득당시 기준시가

- 양도당시의 실지거래가액 × ------------------

                             양도당시 기준시가

- 상속 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액

6) 개별공시지가 시행 전에 취득한 토지

                    취득당시의 과세시가표준액

90년공시지가 × -----------------------------------------------------------------

                (90.8.30.과세시가표준액 + 그 직전에 결정된 과세시가표준액) × 1/2

6. 필요경비의 범위

1)설비비와 개량비

양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용(예: 주택취득후 용도변경 및 대수선)

양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용(예: 성토작업 및 옹벽설치공사)

양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용(예: 아파트 베란다 등의 샤시설치 비용)

개발부담금(다만, 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금 상당액 제외)

대체농지조성비, 농지전용부담금, 농지조성비

2)자본적 지출액

사업용 고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적 지출

로 하고 당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는

수선비는 이를 자본적 지출로 본다. 상기1)과 구분이 명확치 않음.

3)양도비

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용(계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 

분양대행수수료, 광고료 등)과 증권거래세 그리고 국민주택채권 및 토지개발채권의 

만기전 양도로 인한 매각차손

4)배우자 증여 이월과세 시 증여세상당액

        이월과세대상 증여세 과세가액

증여받은 재산에 대한 증여세 산출세액 × -----------------------------

                                            5년간 증여세 과세가액

5)토지초과이득세

토지초과이득세가 부과된 토지를 양도함으로써 발생한 소득에 대한 양도소득세 계산 시

그 기간에 관계없이 기 부과된 토지초과이득세를 필요경비에 산입 할 수 있으며 선택적

으로 다음의 율에 의해서 양도소득세 산출세액에서 직접 공제 받을 수 도 있다.

　

토초세결정일로부터 양도일까지의 기간	공 제 율
3년 이내  3년 후 6년 이내	토지초과이득세의 100% 토지초과이득세의 60%

(주) 토초세 결정일이라 함은 과세기간 또는 예정결정기간의 종료일이 속하는 연도의 

다음연도 11월 30일을 말함.

6) 필요경비 개산공제

기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 필요경비는 취득당시의 지방세법상의 

과세시가표준액의 10%상당액을 필요경비로서(상기 1), 2), 3)에 갈음함) 개산공제 한다.

7)토지의 지방세법상 과세표준액

① 실지거래금액

- 국가 등으로부터 취득

- 외국으로부터 수입에 의한 취득

- 공매방법에 의한 취득

- 판결문으로 입증되는 취득

- 법인장부에서 입증되는 취득

 

건축주 시공자	법 인	개 인
법 인	사실상의 취득가액	사실상의 취득가액
개 인	사실상의 취득가액	시가표준액

② 신고거래금액 × 90%(검인계약서 감면조례: 97.3.20.이후)와 시가표준액 중 큰 금액

③ 시가표준액

◈◈◈ 시가표준액 적용방법 ◈◈◈

① 1996.5.31 이전 취득한 경우

토지등급가액 × 10%

② 1996.6.1 ∼ 6.27 취득한 경우

95년 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율 × 10%

(1995년 현실화율에 대응하는 1996년 과세표준액 적용비율 선택)

③ 1996.6.28 ∼ 1997.6.29 취득한 경우

96년 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율 × 10%

(1996년 현실화율에 대응하는 1996년 과세표준액 적용비율 선택)

④ 1997.6.30 ∼ 7.9 까지

97년 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율('96 적용비율) × 10%

⑤ 1997.7.10 부터

97년 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율('97 적용비율) × 10%