부동산 조세 - [3.양도소득세 및 특별부가세 11~13] 조회: 1936



11. 양도가액 등의 신고 및 경정(결정)

거래유형

양도자 신고

정부결정 또는 경정

양도가액

취득가액

양도 및 취득가액

1. 고급주택(부수토지 포함)

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리

3. 미등기 양도

4. 취득 후 1년이내의 부동산

(토지수용, 협의매수 등 제외)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 아래의 경우

·부동산실권리자의 명의등기에 관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

·부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도하는 경우

·미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속  또는 증여에 의한 취득 제외)하여 양도하는 경우

·1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

·거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

6. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

7. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하는 경우

실지

거래가액

실지

거래가액

(상속·증여 맏은 재산은 당시 평가액)

(고급주택  취득시 전  소유자의   양도가액을 확인한 경우에는 경정되는 경우를  제외하고   당시 확인  가액)

실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우 추계실지 거래금액(기준시가 제외)

실지거래가액

다만, 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우이거나

장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는

매매사례가액, 감정 가액, 환산가액(취득가액에 한함) 또는  기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정  또는 경정할 수 있다.

위에서 정한 이외의 거래

기준시가

(공공사업용으로 양도 또는 수용되거나 공매·경매되는 경우)

그 보상금액이나 공매 또는 경락가액이 기준시가 보다 낮은 경우에는 실지금액)

 

- 매매사례가액 : 양도 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 

  유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

 

- 감정가액(평균액) : 양도 또는 취득일 전후 각3개월 이내에 당해 자산에 대하여 둘

  이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이

  있는 경우 그 평균액

 

- 환산가액 : 실지거래가액, 매매 사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 의하여 환산한

  가액

- 매매사례가액이나 감정가액도 특수관계자와의 거래에 따른 가액 등 객관적으로 부당

  하다고 인정되는 경우에는 적용을 제외한다.

12. 고급주택의 범위 

1세대1주택

비과세

임대

주택

부동산 양도신고

취득세

도시지역

기타지역

단독 주택

①면적

주택연면적(겸용주택의 주택이외의 부분과 주거전용 지하실 면적 포함)

80평(264㎡)이상

100평(331㎡)초과(주거용 건물에 한하며, 주차장 면적 제외)

부수토지      연면적

150평(495㎡)이상

200평(662㎡)초과

②주택가액

4천만원 이상

(국세청고시가)

-

-

2천5백만원 초과

(시가표준액)

③실지양도가액

6억원 초과

-

-

공동 주택(단독으로 보는 다가구 제외)

①전용면적

(주거전용 지하실 면적 포함)

50평(165㎡)  이상

74평, 82평(245㎡, 복층형 274) 초과

(공용면적 제외,   다가구 포함)

②실지양도가액

6억원 초과

-

-

별도 기준

엘리베이터·에스컬레이터 또는 20평   (67㎡)이상의 수영장 중 1개 이상 설치

-

-

(200kg이하        ○ 소형엘리베이터, 공동주택 제외)

비고

             양도차익 중

실지양도가액 - 6억원 / 실지양도가액

            상당분 만큼만 과세

무조건

과세

부동산양도 신고대상

취득세율 5배(10%) 중과세


- 비과세 임대주택 보유주택 수 계산시 다가구주택은 단독주택(구분등기된 것 제외)으로 

  간주하며, 금액기준은 기준시가로 6억원 초과 적용함.

13. 토지의 취득

1)국민주주택건설용지에 대한 양도소득세 등의 감면

 

내국인이 토지를 국민주택규모 이하의 주택건설용지로 주택건설촉진법 제6조의 규정에 

의하여 등록한 주택건설등록업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별부가세의

30%(양도일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 경우 50%)에 상당하는 세액(연 1억원 / 

산출세액의 50%(1억 이하 1억)을 한도로 함)을 감면하되 건축물이 정착된 토지 및 주택

건설등록업자가 새로이 건설한 국민주택에 부수되는 토지로 당해 건물 연면적의 2배를

초과하는 토지는 제외한다)

산출세액 × 국민주택건설용지 등의 면적 / 양도토지면적 ×30(50%)

(국민주택건설용지 등의 면적 : ① + ②)

① 양도토지면적 × 공공시설용지면적 / 건축대지연면적

② (양도토지면적 - ①) × 국민주택건물총면적 / 건물총연면적

위와 같은 세액감면은 주택건설등록업자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 감면신청

을 하는 경우에 한하여 이를 적용하며

- 주택건설등록업자가 당해 토지를 매입한 날부터 3년 이내에 국민주택을 건설하지 

  아니한 때

- 주택건설촉진법에 의한 아파트를 건설하는 경우에는 3년내 사업승인을 얻지 아니하거나

  승인을 얻은 사업계획서상 사용검사예정일까지 국민주택을 건설하지 아니한 때

에는 당초 감면 받은 세액과 함께 감면받은 세액에 대한 과세표준신고기한의 다음날

부터 징수사유가 발생한 날까지의 기간에 대한 세액에 1일 1만분의 4(2년 초과기간은

1만분의 3)의 이자율을 곱하여 계산한 이자상당액을 법인세에 가산하여 추정한다.

한편, 개인이 90. 1. 1 이후에 취득한 토지로서 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의

규정에 의한 유휴토지와 법인이 81. 1. 1 이후 취득한 부동산으로서 양도일 현재 비업무

용부동산(법인세법 시행규칙 제18조 제3항)에 해당되는 토지는 양도소득세 또는 특별

부가세의 감면이 배제된다.

2)법인의 비업무용부동산

 

법인이 취득 또는 보유하는 부동산 중 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나

부동산의 이용실태등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는

것이라고 인정되는 것으로서 그 판정기준의 원칙은 다음과 같다.

 

구분

원칙

일반원칙

부동산의 취득후 일정한 사용준비기간(유예기간)내에 정당한 사유없이 고유목적사업에 직접 사용하지 아니하는 부동산

개별원칙

부동산의 용도별로 기준면적·초과수입금액미달·기준시설미비여부 등으로 개별적으로 비업무용판단

(1) 법인세법상 비업무용부동산

① 매매용부동산은 원칙적으로 모두 비업무용부동산에 해당되며 예외적으로 비업무용

   부동산에서 제외되는 범위는 다음과 같다.

- 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산으로서 취득후 2년이

  경과되지 아니하거나 정당한 사유로 인하여 2년이 경과한 부동산

- 건설업(주택신축판매업)을 영위하는 법인이 취득한 건물(주택) 신축용 토지로서 

  취득 후 2년(3년)이 경과되지 아니하였거나 정당한 사유로 인하여 2년(3년)이 

  경과한 부동산 또는 2년(3년)이내에 착공하고 공사가 진행중인 토지(정당한 사유

  없이 건설을 중단한 경우에는 기간동안에는 비업무용부동산으로 간주)

- 아파트형 공장의 신축용토지로서 취득 후 3년이 경과되지 않았거나 정당한 사유로 

  인하여 3년이 경과한 부동산 또는 3년 이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인

  토지

- 건설업자(주택신축판매업자) 또는 아파트형 공장의 설치자가 신축한 건물로서 사용

  검사일부터 3년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지로서 시행규칙 제18조 제3항

  제2호의 규정에 의한 기준면적이내의 토지

② 유예기간의 기산일은 소득세법시행령 제162조의 규정을 준용한 토지의 취득일로

   보는것이 일반적이나 목적사업에 사용하기 위하여는 사실상 사용수익할 수 있는

   권리가 있어야 하므로 특정사안의 경우 취득시기와 일치하지 않는 경우도 있다.

   다만, 당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 

   부동산의 경우에는 기간계산의 기산일은 법령에 의한 사용의 금지제한이 해제된

   날로 한다.

   또한, 토지를 취득한 후 유예기간이 경과되지 전에 건축허가가 제한된 토지나 건축

   자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지 또는 건설교통부

   장관이 미분양주택이 발생하는 등의 주택의 공급이 과다하다고 인정하는 지역 및

   기간에 해당하고 당해 토지 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 주택건설의 

   착공이 곤란한 기간 및 면적을 확인하는 토지의 경우에는 유예기간은 그 기간에

   건축허가 또는 착공이 제한된 기간 및 시장·군수·구청장이 착공이 곤란하다고 

   확인한 기간을 가산한 기간으로 한다.

③ 비업무용부동산에 대하여 법인세법에서는 관련자산금액 해당액만큼 지급이자 

   손금불산입, 증자소득공제 시 제한 및 업무무관비용 손금불산입과 특별부가세의 

   비과세나 감면을 배제하고 있다.

④ 일정한 유예기간내에 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한

   날부터 비업무용부동산으로 본다. 이 경우 유예기간이 경과된 날이 속하는 사업

   연도 이전 사업연도의 지급이자 및 그 유지관리비를 손금에 산입하지 아니하는 때

   에는 법인의 선택에 따라 전사업연도의 법인세과세표준을 재계산하여 추가되는 

   세액을 산출하는 방법(결정세액재계산방법)과 단순히 전 사업연도의 과세표준에

   관련 부인액을 가산하여 추가되는 세액을 산출하는 방법(산출세액재계산방법)중

   하나를 적용하여 동 세액을 유예기간이 경과된 날이 속하는 사업연도의 법인세에

   가산하여 납부하여야 한다.

 

(2) 지방세법상 비업무용부동산

 

① 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 정당한 사유없이 제3자에게 

   매도할 목적으로 취득한 토지는 다음 각각에 해당하는 경우를 제외하고는 비업무용

   토지에 해당한다.

- 법령의 규정에 의하여 단지를 조성하여 분양하는 경우의 토지

- 법령의 규정에 의하거나 행정관청의 인허가를 받아 취득 보유하는 경우

- 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지

② 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득하여 1년 이내 매각 또는 1년 이내

   공사를 착공하고(지목이 대지가 아닌 경우 지목변경포함) 준공이전에 매각한 경우와

   주택신축판매업을 영위하는 법인이 취득하여 취득일로부터 4년 이내에 신축 분양하는

   경우(주상복합건축물로서 연면적의 50이상을 주거용에 공하는 경우에는 주택건설을

   목적으로 취득한 토지로 본다)에도 비업무용 토지에서 제외된다.

③ 유보기간 내에 고유업무에 사용하지 못하였다 하더라도 정당한 사유가 있는 경우에는

   비업무용 토지로 보지 아니한다. 정당한 사유라 함은, 일반적으로 법인 자체 사유가 

   아닌 외부의 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유목적사업에 사용할 수 없는 경우를

   들고 있지만, 법인이 토지를 취득한 후 내부적으로 토지를 고유목적사업에 직접 사용

   하지 위하여 고의나 과실없이 정상적인 노력과 사업추진을 다하였음에도 시간적인 

   여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사정도 포함된다. 그리고 건축공사 중에는 

   고유업무에 직접 사용하지 못하는 정당한 사유가 있는 것으로 보되 정당한 사유없이

   공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 지방세법상 법인의 고유업무는 법령에서 개별적으로 규정한 업무나 법인등기부상목적

  사업(행정관청의 인허가 등을 요하는 사업은 인   허가 등을 받은 경우에 한한다)으로

   정하여진 업무로서 취득당시나 일정한 유예기간내의 목적사업을 적용한다.

※ 주업의 판정기준 

법인세법(규칙 제18조 제10항)

지방세법(규칙 제46조의 6)

업종에 따라서 수입금액 또는 자산가액을  기준으로 적용함.

부동산매매업의 경우 당해사업연도와 직전 2개 사업연도의 총수입금액의 합계액중 부동산매출액의 합계액이 50%를 초과할 때  주업으로 판정

법인설립후 또는 부동산매매업을 개시한  후 3년미만인 법인은 법인설립전 또는    부동산매매업개시전의 사업연도 매출액은  0으로 보고 판단하여야 하고 신설법인이거나 부동산매매업을 개시한 법인인 경우에는 당해연도의 수입금액에 의하여 판단한다.

 업종구분없이 직전사업연도의

- 자산총액

- 매출액

- 종업원수(상시사용인원의 월간평균)중     어느 하나가 당해 업종에 50%이상일 때

주업으로 판정

신설법인이거나 부동산매매업을 개시한     법인인 경우에는 당해연도를 기준으로       판단한다.



3)개발부담금

(1) 개발부담금의 부과대상은 다음과 같은 규모 이상의 개발사업에서 발생하는 

    개발이익이다.

 

특별시·광역시 지역

기타지역

도시계획구역 내

660㎡(200평)

990㎡(300평)

도시계획구역 중 개발제한  구역안에서 당해 구역지정당시부터 토지를 소유한자가  시행하는 사업의 경우

1,650㎡(500평)

1,650㎡(500평)

도시계획구역 외

1,650㎡(500평)

1,650㎡(500평)

 

(주) 개발사업이 2이상의 지역에 걸쳐 시행되는 경우에는 1:1.5:2.5의 비율을 적용하여

    환산한다. 그리고 동일인(배우자 및 직계존비속 포함)이 연접한 토지(동일인 소유의

    연속되어 있는 일단의 토지인 경우를 포함)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 

    이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 

    대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 보아 규모기준을 

    적용한다.

 

(2) 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업 및 주택건설사업

주택건설사업은 먼저 대지조성사업을 시행한 후에 주택을 건설하는 방법과 대지조성과

주택건설을 동시에 시행하는 방법이 있는데, 대지조성을 먼저 하는 경우는 대지조성사업

기간동안에 대하여 개발부담금을 부과하게 되고 부과대상여부도 명백하다. 그러나 대지

조성과 주택건설을 동시에 시행하는 경우는 대지조성의 여부와 그 완료시기가 불명하기

쉬우며 특히 종전의 규정에는 대지조성사업만을 열거하여 부담금을 부과하도록 하고 있어

대지조성여부의 판단이 어렵게 되는 경우도 있었다. 이에 따라 93. 8. 12 이후 착수분

부터 대지조성사업 및 주택건설사업으로 부과사업대상을 확대하여 대지조성사업의 승인을

별도로 받지 아니한 주택건설사업도 개발부담금을 부과하고 있다.

(3) 개발부담금의 산정

 

개발부담금 = 개발이익 × 50%

           ={부과종료시점의 지가 - (부과개시시점의 지가 + 부과기간동안의 정상지가

              상승분 + 개발비용)} × 50%

 

(4) 종료 및 개시시점의 지가

 

개시시점지가나 종료시점지가는 공시지가로 산정하는 것이 원칙이나 주택공급에 관한 

규칙 제8조 및 제9조 규정에 의하여 시장군수의 승인을 얻어 주택분양가가 결정된 경우

(주택의 분양가를 건설교통부장관이 정하여 고시하는 건축비를 적용하여 결정하는 경우

에한한다)에는 매입가격기준으로 개시시점지가를 산정하는 경우에 한해서 그 처분가격을

기준으로 종료시점 지가를 산정할 수 있다.

(5) 주택분양사업의 처분가격

 

     분양가

- 건설교통부장관이 정하여 고시하는 건축비

- 건축과 관련된 부대경비

- 지하주차장의 설치에 소요된 비용

- 지하층을 법정면적보다 초과하여 설치한 경우 그 초과설치에 소요된 비용

--------------------------------------------------------------

    처분가격

 

4) 토지의 취득가액

- 부동산매매업자(주택신축판매업자 포함)가 국가 등에 무상으로 기중한 도로용 토지가액

- 토지만의 양도를 목적으로 당해 토지에 정착된 건물을 철거한 경우에는 철거 당시의 

  당해 건물의 장부상 잔액과 철거비용

- 건설자금이자(계약일 -- 잔금 청산일 또는 사실상 사업에 제공한 날 중 빠른 날까지)

- 개발부담금(농지전용부담금, 농지대체조성비)

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 토지관련 부가가치세 매입세액은 토지의

가치를 중대시키는 비용으로 보아 공개되지 않는다.

 

5) 지방세액 및 시가표준액

 

 

6) 취득세 및 등록세율

 

(1) 취득세(2%) + 농어촌특별세(0.2%)

 

(2) 등록세(3%) + 교육세(0.6%)  -- 기타이전

          (1%) +       (0.2%)  -- 농지이전

          (0.8%) +     (0.16%) -- 보존

(3) 사업자별 주택분양규모에 따른 지방세 감면

주택규모

감면내용

국민주택기금

비 고

주택건설업자

60m²이하

취득세·등록세면제

기금지원대상

5세대 이상의 공동주택 / 2월 이내 보존등기

임대사업자

40m²이하

취득세·등록세·도시계획세·공동시설세면제

기금지원대상

영구 임대주택용

공동주택 취득 시

주택조합

85m²이하

취득세·등록세면제

기금지원대상

공동주택을 최초 승계취득 또는 최초 분양  받은 임대사업자

(4) 취득자의 주택규모에 따른 지방세 감면
주택규모

감면내용

비 고

40m²이하

취득세·등록세 면제 (부속토지 포함)

최초분양자로서 1가구 1주택일 경우 / 2개월 이내 이전등기

40m²초과

60m²이하

취득세·등록세 100분지 50감면 (부속토지 포함)

상 동

 

7) 종합토지세

(1) 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 납기는 매년 10월 16일로부터 

    10월 31일까지 이다.

(2) 주택건설촉진법에 의하여 주택건설사업자등록을 한 주택건설업자가 주택을 건설

   하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로써 사업계획의 승인을 

   받은 날로부터 분양이 완료된 때(매수자의 취득일을 말한다)까지 소유하고 있는

   토지는 0.3%로 분리과세된다.

(3) 종합합산과세 대상인 형식상 건축물(건물의 시가표준액이 당해 부속토지의 3%에

    미달), 무허가 미준공 건축물 및 기준면적초과토지를 제외한 일반영업용 건축물의

    부속토지는 전부 별도 합산 과세한다. 종합토지세 과세기준일 현재 건축중인 

    건축물에 대한 종합토지세는 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한

    사유 없이 6월 이상 공사가 중단된 경우를 제외하고는 용도지역별 적용배율 

    이내에 한하여 별도 합산과세 한다.


이전글 부동산 조세 - [3.양도소득세 및 특별부가세 7~10]
다음글 부동산 조세 - [3.양도소득세 및 특별부가세 14~16]