부동산법원경매연구 - 2. 입찰절차 조회: 2205


입찰절차

법원 경매에 참가하기 위한 일반적인 절차는
① 경매물건 정보 입수 ② 물건자료 열람
③ 물건확인 및 현황조사 ④ 경매참가
⑤ 낙찰허가 ⑥ 잔금납부 ⑦ 소유권이전
⑧ 명도절차의 순인데
순차적으로 살펴보기로 하자.

1) 정보수집
최근에는 각 일간신문에 경매물건공고가 나오고 있으며, 다음 공고는 어떤 신문에 언제 나온다는 참고 문구까지 있어, 유심히 살펴보면 알 수 있고, 각종 정보지 발간 회사도 있고, 컨설팅회사에 의뢰할 수 있다.
경매공고는 경매기일로부터 늦어도 14일 이전에 공고하게 법제화되어 있다.
자료열람은 해당법원에는 경매기일 7일전부터 물건별로 현황조사 및 감정평가서 등을 비치하여 일반에게 공개하고 있으므로 언제든지 열람할수 있다.

2) 권리분석
경매를 성공하느냐, 낭패를 보느냐의 핵심적 사항이다.
등기상의 모든 권리를 순위별로 분석하고, 권리관계는 가등기. 가압류. 가처분. 저당권. 전세권. 지상권 등이 있는데, 경매가 끝나도 말소되지 않는 물권은 낙찰자가 인수하여야 한다.

3) 현황조사
시세현황, 임대차현황, 주위현황 등을 조사하여야 하고, 물건의 투자성, 수익성, 환금성 등 관계 입지조건을 두루 살펴 조사를 해야한다.
뿐만 아니라, 공법상의 하자는 없는지 건축법상의 제한이나, 환경상의 문제점등도 조사하는 것이 좋다.

4) 경매참가 및 낙찰허가 절차
이또한 여간 고민이 아니다.
요즈음은 입찰방식이 호가제가 아니고, 서면 입찰제이기 때문에 누가 어떤 물건을 얼마에 써내는지 전혀 알수가 없으며 일반상식을 벗어난 일들이 입찰에서 벌어지고 있기 때문이다.
어쨌든, 응찰가격의 10% 에 해당하는 (재입찰은 20%) 입찰보증금으로 입찰서를 작성하여 입찰함에 넣으면, 수 명중 최고가격을 써낸 사람이 낙찰자가 된다.
낙찰허가는 7일 이내로 판사의 결정으로 허가나 불허가가 결정되지만 대부분 허가된다.
낙찰허가가 떨어지면 허가에 대한 항고기간을 거쳐 보통 1개월 이내 잔금납부통지가 나간다. 이때 중요한 것은 잔금납부 전에 채무자나 소유자가 채무를 변제하면 경매는 취소된다. 그러나 잔금을 납부하면 동시에 소유권이전등기 신청을 할 수가 있다.

5) 소유권이전
등록세 3%, 등록세의 20%인 교육세, 해당금액에 따른 주택채권을 매입하여 등기촉탁신청을 해야하고, 1개월 이내 취득세 2%, 취득세의 10%인 농특세를 가산하여 납부해야 한다. 서기료를 포함하여 총 들어가는 이전부대비용은 낙찰가의 6.5% 정도의 비용이 들어간다.

6) 명도
최종적으로는 낙찰받은 주택의 점유권이전. 즉 명도인데 가장 신경쓰는 일이 아닐수 없다. 우선 현장조사시 알아본 결과에 따라 점유자들한테 소유권 이전 사실을 알리고, 의사표시로써 내용증명 등을 발송하고 현지를 방문하여 명도자들의 의사를 들어 볼 필요가 있다.
채무자나 소유자가 점유하고 있을 시는 6개월 이내 인도명령을 신청하면 법원으로부터 결정으로 인도명령이 나오므로, 이를 확정받아 집달관 강제집행을 할 수 있으나, 세입자가 있을 경우 임대차보호법에 따른 절차를 이행해야 한다. 이때 낙찰자는 차분하게 점유자들과 양보하는 선에서 타협안을 제시하고 법률적 대응도 모색하는 것도 효율적 방법인데, 주택임대차보호법에 관하여는 가장 중요한 문제이므로 다음란에 후술하기로 한다.


- '한성대학교 연구보고서(1999년)'에서 발췌 김 준 현


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