우리나라 부동산 시장의 동향과 특성 조회: 3837


▣ 우리나라 부동산 시장의 동향과 특성

 

1) 부동산가격의 장기추이

 

· 경제위기 이전까지의 기간동안 부동산 가격은 장기적으로 다른 거시경제 변수들

  에비해 빠르게 그리고 지속적으로 상승하였으며, 그 과정에서 우리 국민들이 

  선호하는 자산의 역할을 하여 왔음.

 

- 지가통계가 시작된 1974년 이후 1996년 말까지 전국은 연평균 14.0%, 서울지역은

  17.2%씩 올라서 1996년 말의 지가수준은 1974년에 비해 각각 17.7배, 33배 수준이

  였으며, 아래의 그림에서 볼 수 있듯이 물가지수, 실질생산 등 다른 경제변수와

  비교할때에 지가상승률이 현격히 높음.

  

                    <그림1> 전국지가지수와 거시경제변수 

 

                     <그림2>서울지가지수와 거시경제변수

 

 

· 자산으로서의 부동산을 고려하면, 대체재산이 될 수 있는 주식과 회사채를 

  비교할 때 토지가 보다 안정적인 투자대상이었음을 알 수 있음.

 

- 주식은 토지에 비해 수익률기복이 크며, 80년대 말 이후의 주가하락으로 전국

  평균지가 상승보다도 낮은 수익을 보였음

 

- 회사채도 수익률기복이 크지만, 90년대 초의 급격한 이자율상승으로 서울지가에

  근접한 수익을 가져왔음.

 

· 이러한 장기 추세이외의 부동산가격은 몇 년간 급상승하다가 상승폭이 둔화되고, 

  다시 급상승하는 계단식 가격상승 패턴을 보임. 

  대체로 60년대 하반기, 1977~78년, 1983~34년,1987~90년의 기간이 가격상승폭이

  컸던 기간임.

 

- 일부에서는 이 패턴을 가지고 부동산 가격상승의 10년 주기설( 및 5년 소주기설)

  을 주장함. 그러나 주기론은 일정한 변화패턴이 안정적이고 반복적으로 일어나는

  경우 예측도구로서 유용한 것이지만, 우리나라에서는 아직도 주시설을 활용할 

  정도의 자료나 분석이 축적되지 않았음.

 

· 장기적이고 지속적인 부동산 가격상승은 경제성장, 인구 및 가구증가, 생산 및

  주거의 부동산 투입증가로 설명할 수 있으며, 간헐적으로 관찰되는 계단식의 

  가격급등은 주로 유동성 과잉으로 설명할 수 있음.

 

· 부동산가격의 변동을 전체 경제의 동향과 연계시켜 그 원인과 결과를 분석한 

  90년대초의 연구들은 통화량 등의 유동성지표가 지가에 크게 영향을 미치는 

  요인임을 보여 주었음.

 

- 80년대 말까지의 자료를 이용한 연구결과들은 부동산 가격변동의 가장 중요한

  요인이 통화량과 같은 유동성 지표이며, 부동산 가격변동등은 물가를 자극함을

  보여줌

  (손재영(1991),김경환·서승환·유진방(1991),박원암(1992),김양우 외(1993),

  허세림 (1992)).

 

- 즉, 이때까지의 부동산가격 급등현상은 각각60년대의 의자도입. 70년대 말의 

  중동특수, 80년대 초반 경기부양을 위한 통화팽창. 80년대 말의 3저호황으로

  설명할 수 있다는 것임.

 

· 그러나 90년대 중반이후까지의 자료를 이용한 연구들은 통화량과 지가와의 

  연계관계를 확인하지 못함(정희남·김찬현:1997, 서승환:1999).

  이는 90년대이래 지가는 하락 내지 안정되어 왔지만 통화량은 지속적으로 상승

  한데 기안한 것으로 생각됨.

 

- 위의 그림에서 보듯이 정희남·김창현의 연구에서 통화량변화가 지가변화에 

  영향을 주지 않는 것으로 나타났으며, 대신 실질GNP성장률이 지가상승의 

  원인이 된다는 결과를 얻었음.

 

2) 대도시위주의 부동산 가격상승

· 1960~95년 기간 중의 전국인구는 약 80% 증가하였는데, 가구 수는 무려 3배로

  증가하였으며, 인구의 지역간 분포도 급격한 대도시 및 수도권집중 현상을 

  보였음.

 

· 동기간 중의 주택수는 3백70만에서 9백6십만으로 급격히 늘었으나, 가구 수 

  증가가 더 빨랐으므로 주택보급률은 84.4%에서 82.8%로 감소하였음. 

  참고) 주택보급율은 가구수/주택수 인데, 1995년 주택보급률에 쓰인 가구 수는

        일반가구 12,961천에서 단독가구 및 비혈연가구를 제외한 11,133천 가구임

 

· 1960년 이후의 우리나라 인구추세에서 특히 주목해야 할 것은 지역간 인구분포

  가 급속히 변화하였으며, 도시화.대도시집중.수도권집중 등의 현상이 급격히 

  진행되었다는 사실임. 이런 추세는 우리나라의 정치,사회,경제,문화의 구조를

  근본적으로 변화시켰으며, 그 일단이 대도시위주의 부동산 가격상승 패턴임.

 

· 토지가격 상승을 지역별 및 지목별로 나누어서 보면 비목별 차이는 크지 않으나

  지역별 차이는 매우 커서, 대도시 지역의 토지수급이 불균형을 이루어 왔음을 

  말해 줌.

 

· 아래의 첫 번째 그림과 같이 1974년을 100으로 할 때, 1996년 말의 지수는 서울

  3300.1, 6대도시 2904.2 임에 비해 군지역은 1022.7에 불과함.

  반면, 다음 두 번째 그림에서 보듯이 지목별로 가격상승률 격차는 크지 않음.

 

· 이 현상은 그간의 지가상승이 토지수요가 급격히 증가한 대도시 지역을 중심

  으로 진행되었음을 의미하는데, 이들 지역에서는 수요에 비해 공급이 원활하지

  못하여 수급불균형이 심했던 것임.

 

                      <그림3>지역별 토지가격 상승추세

 

                       <그림4>지목별 지가상승추세

3) 규제변수의 중요성

· 토지가격의 횡단면 분석들은 토지이용 규제현황에 따라 지가차이가 큼을 

  보여 줌.

 

· 즉, 도시지역에서는 높은 토지이용 밀도가 가능할수록 지가가 높으며 (채미옥,

  1998) 농촌지역에서는 도시형 용도로 전용이 쉬운 농지나 임야가 가격이 높음.

  문전옥답이 오히려 싼 현상응 농업적으로 이용가치만 보아서는 이해할 수 없는

  현상임.

 

· 또한, 손재영·김경환(1995)은 인위적인 토지이용 제약조건이 없었을 경우의 도시

  용도및 농업용도 토지간의 시장균형 배분량을 계산한 후 이를 실제의 면적과 

  비교하였는데, 6대도시와 경기, 경남을 중심으로 59개 시·군에서 도시형 토지가

  부족한 것으로 나타났음.

 

· 규제변수가 중요한 지가결정 요인인 이유는 규제 때문에 시장의 수요가 충족되지

  못하고 있기 때문임. 만약, 수요자가 원하는 위치에서 원하는 용도로 토지를 

  사용할 수 있다면 고밀도 토지이용을 강제하는 규제는 오히려 지가를 하락시킬

  수도 있을 것임.

 

· 토지규제 완화가 지가상승을 가져온다는 사실은 규제가 시장의 수급균형을 저해

  하고 있다는 반증임. 토지수요가 부족하다면 농지를 대지로 전화하도록 하는 

  등의 규제는 지가에 영향을 주지 못함.

 

· 가격추이에 관한 증거를 종합적으로 고려해 보면, 우리나라의 인구이동, 산업

  구조변화의 추이에 발맞추어 농지에서 도시용지로의 용도전환이 수요에 부응하여

  순조롭게 이루어지지 못했으며, 이 사실이 도시용지부족, 지가상승의 장기적 

  원인을 제공하였다고 할 수 있다.

 

· 특히, 도시용지 수요확대가 집중된 서울 등 대도시지역 외곽에서 필요한 만큼의

  도시용지 공급이 원활히 이루어지지 못했다는 사실을 유추해 볼 수 있음.

 

4) 경제위기와 부동산시장 추이 : 1997 ~ 현재

· 우리 경제는 1997년 초 일부 대기업의 부도사태로부터 시작하여 대외신인도 

  하락, 극도의 외환부족사태를 맞았으며, 이에 따라 11월 IMF구제금융을 신청

  하고 IMF에 의한 경제관리체제가 시작되었음.

 

· 모든 부문이 심각한 위기상황을 겪었지만, 부동산 부문도 예외가 아니어서 

  부동산가격도 사상 최대의 급락사태를 겪었음.

 

· 이러한 경험을 "부동산가격은 반드시 상승한다."라는 일반적인 믿음을 깨뜨리

  면서 우리나라 부동산 시장에도 질적인 변화를 초래하였음.

 

· 각종 부동산 투기억제 제도. 공공에 의한 토지개발 독점체제, 전세제도, 선분양

  제도, 부동산 담보대출 등은 모두 부동산 가격의 상승을 당연한 것으로

  전제할 때 합리성이 높은 관행 및 제도들이지만 부동산가격의 하락이 가능하다는

  인식은 이들의 합리성에 대한 재고를 요구함.

 

· 실제로, 부동산 시장은 공급자 시장에서 수요자 시장으로 전환되어 첨예한 마케팅

  경쟁이 벌어지고 있으며, 소비자들은 부동산을 자산으로서 보다 내구소비재로서의

  가치를 더 중시하고 있음.

 

· 뒤에서 살펴보는 바와 같이 장기적 부동산 시장환경 변화추이는 부동산 가격의 

  하락내지 장기적 안정이 경제위기 시기에 국한된 것이 아니라 장기적인 추세로

  고착될 것을 보여 주며, 따라서 이제까지와 같이 부동산에 대한 무조건적 투자나

  비과학적 개발은 더 이상 시장에서 용납되지 않은 것임을 일깨워 줌.

 



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