부동산법원경매연구 - 4. 경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건 조회: 2429


경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건

경매부동산을 부동산 중개법인에 의뢰 할때는 반드시 약정계약서를 작성해야한다.
경매부동산의 권리분석, 점유자의 명도, 수수료에 관한 사항, 불예측 손해의 배상 관계등 사후처리에 있어서 분쟁의 소지는 모두 계약서에 한계를 자세히 써넣는 것이 좋다.
더 자세히 살펴보면, 첫째로 의뢰를 하고자 하는 업체가 부동산 중개업 허가가 있는 업체인지 확인하고, 정식 명칭과 허가번호, 손해배상 보험가입 여부에 관하여 어떤 기간에 얼마까지 가입되어 있는지, 대표자 인감여부 등 기본적 내용을 우선 확인해야 한다.
둘째로 등기상의 권리분석, 부동산내의 입주자 현황, 명도관계등 점유자들의 처리시기, 용역알선 수수료 단계별 지급시기, 대행업무의 정확한 한계, 책임의 범위 등을 확실히 해놓는 것이 좋다. 셋째로 그럴듯한 상호로 법인의 설립은 있다고 해도 중개업허가증을 받지 못했다면, 무허가업자에 불과한데 요즈음 이런 사이비 업자가 무척 많다고 한다.
무허가 업자나 부로커들에게 법원경매대행을 이용하면, 이용자체가 불법이기 때문에 손해 배상청구나 법적보호가 불가능하다. 이미 지급한 수수료도 불법급부로 반환청구도 쉽지 않다. 노름으로 잃은 돈과 같이 되기 때문이다. 이들은 과실이나 고의든간에 허가증이 없기 때문에 보험가입이나 공제조합가입, 공탁등이 없으므로, 손해배상이나 구상할 방법도 없고, 대부분 소재파악도 쉽지 않고 어떤 사람은 주민등록증까지도 위조해 가지고 다니는 사람도 있다. 또 이들은 보통 경락의 5-10%의 수수료를 요구하지만 영수증이나 계약서를 쓰는 일은 없고, 명도문제가 시작되면 단계별 물귀신 작전을 이용하여 계속 금품을 요구한다.
법원경매물건을 무허가 업자나 부로커들에게 의뢰하면 사기를 당할 위험이 많다고 할수 있다. 넷째로 용역 수수료건에 관하여 부동산중개업법은 매매, 교환의 경우만 법 제 20조 시행규칙 23조 2의 규정에 의하여 쌍방으로부터 각각 0.9%, 부가세 포함 1%, 쌍방 합산할 때 2%의 지급규정은 있으나, 법인의 용역업무에 관하여는 규정한바가 없다.
다만, 이 규정을 준용하고 법원경매에서는 사후처리로써 명도소송이나 명도집행에 관하여 별도의 수수료를 지급하거나, 처음부터 알선 수수료 및 명도비를 포함한 도급 형태의 총 용역비로도 약정할 수도 있다.
경매 알선업체는 상법상의 회사로써 타인을 위하여 행위를 한 상당한 보수 청구권 상법 61조, 사무관리 규정 민법 739조와 중개인에 관한 규정 상법 93조, 94조, 95조, 96조, 97조, 98조, 99조, 100조 규정이 준용된다고 할 수 있을 것이다.
경매알선 용역수수료에 관하여 서울지방법원 판례는 일반매매수수료 규정을 무시하고 약정수수료에 준하여 판결한 95년도 사건의 예가 있다.



- '한성대학교 연구보고서(1999년)'에서 발췌 김 준 현


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