부동산법원경매연구 - 5. 법원경매로 인한 내집마련의 지름길 조회: 2385


법원경매로 인한 내집마련의 지름길

법원경매를 통해 부동산을 사면, 시중 시세보다 싼가격으로 물건을 살 수 있는 것은 틀림없다. 부동산 관련 신문, 잡지, 경매법원 주변에서 통용되는 「부동산 반값에 살 수 있다」는 말은 결코 과장만은 아니다. 그러나 경매부동산의 구입은 이득을 볼 수도 있지만, 위험부담도 감수해야하는 양면성을 갖고 있다. 사전에 정확한 물건조사와 권리분석이 되지 않으면 오히려 큰 낭패와 손해를 보는 경우도 많이 있는데, 경매의 문제점은 크게 두가지로 나누어 볼 수 있다.
첫째로 권리분석의 어려움과 두번째로 명도의 문제가 될 수 있다.
우선 권리분석이란 법원에서는 법률에 의한 법정요건으로 기본적인 현황조사(민소법 603조) 및 감정평가(민소법 612조, 615조) 만 했을 뿐 세부적인 경제적 가치나 분석은 하지 않고, 각자 낙찰인의 능력에 맡겨놓고, 경쟁에 의한 최고가 입찰자를 선정하여 낙찰을 허가하고 있다. (민소법 605조, 640조)
우선 등기상의 권리관계를 살필 필요가 있는데, 가등기. 가처분. 예고등기. 보전처분 등 갑구난의 표시가 있고, 을구난에는 저당권. 설정된 전세권. 지상권 등 여러 종류의 채권적·물권이 등재되어 있는데 정확한 법률적 효력을 분석해야 하지만 모두가 말소된다.
다음으로 등기상 나타나지 않은 물건은 유치권, 미설정 전세권, 임차권 등이 있는데 법원의 기록열람과 현장조사가 정확히 이루어져야 한다.
그러나, 경매부동산은 임차인이나 임대인 모두가 조사에 거부할 뿐만 아니라 오히려 적대시하는데 큰 어려움이 있다.
다음으로 명도문제인데 명도란 점유권소유를 말한다.
그러나 등기만 이전되었다 하더라도 점유수익이 되지 않는다면 완전한 소유권을 행사 할 수 없다. 전 주인이 살고 있거나 전 주인이 임대한 임차인이 있을 시 적절히 타협하거나, 법원의 명도집행으로 집을 비워야 하는데, 낙찰인과는 이해관계가 대립됨으로 항상 분쟁의 소지가 있다. 위와 같은 문제점들이나 법률관계를 본인 스스로 연구하여 터득하거나 법률에 의하여 허가받은 컨설팅회사를 이용하는 방법 등이 있을 수 있다.


- '한성대학교 연구보고서(1999년)'에서 발췌 김 준 현

이전글 부동산법원경매연구 - 4. 경매부동산 용역 약정계약서 작성의 필수조건
다음글 재개발대상 경매아파트 투자 전략