상속세 - 상속 · 증여재산 평가 조회: 2828


상속 · 증여재산 평가 (相續 贈與財産 評價)

 

1. 평가대상 상속 증여재산 종류 구분


상속·증여재산의 평가기준일

상속재산인 경우 : 상속세 납세의무 성립일인 상속개시일, 실종선고일

증여재산인 경우 : 증여재산의 취득시기(相贈法 §23)

- 권리이전 행사에 등기 · 등록 요하는 재산 : 등기 · 등록일

- 등기 등록을 요하지 않는 부동산(민법 §187 : 상속, 공용징수, 판결, 경매등)

: 실제 부동산의 소유권을 취득한 날

- 증여목적으로 수증자 명의로 건축허가·건축신고·건축무신고(허가)한 건축물

: 사용승인서 교부일. 실제사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날

- 위에 해당되지 않는 재산 : 인도한 날 또는 사실상 사용일

- 주식 또는 출자지분

: 인도 받은 날이 객관적으로 확인된 날, 그 날이 불분명시는 주주명부 명의 개서일

또는 사원명부 기재일

- 무기명채권

: 취득한 날이 객관적으로 확인된 날, 그 날이 불분명시는 이자지급 청구일

또는 채권상환 청구일

상속재산에 가산되는 증여재산

- 거주자의 사망인 경우

: 상속개시일 전 상속인에게 10년(`98.12.31까지는 5년)이내와 상속인외의 자에게

5년(`98.12.31까지는 3년)이내에 증여한 재산은 그 증여일

- 비거주자의 사망인 경우

: 국내에 소재한 재산을 증여한 날

동일인으로부터의 재차 증여재산(相贈法 §47②)

- 법 제47조 제2항의 규정에 의하여 재차증여재산의 합산과세시 증여재산의

가액은 각 증여일 현재의 재산가액에 의한다(통칙 47-12)

 

2. 부동산의 평가방법

2.1. 토지의 평가방법

시가를 확인할 수 있는 경우

[다] 시가를 확인할 수 없는 경우

[가] 시가로 평가

(평가기준일 전후 6개월, 증여는 3개월)

(1) 지정지역 (지가급등지역)

○ 감정평가법인의 감정가액

`96.12.31이전 : 평가기준일로부터 가장

가까운 감정가액

`97. 1. 1 이후 : 평균가액

`00. 1. 1 이후 : 평균가액과 재감정가액

비교하여 큰 가액

○ 실매매가액, 감정평균액, 토지수용보상

가액, 경매가액, 공매가액을 시가로 인정

○ 위 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일

로부터 가장 가까운 날의 가액으로 함

개별공시지가 X 배율

◈ 배율이란?

국세청장이 평가기준일 현재 개별공시지가에

그 지역의 가격사정이 유사한 토지의 매매

실례가액을 감안하여 고시한 배율

(`90.9.1이후 현재까지 국세청장이 지정한

지역은 없음)

[나] 담보 등으로 제공되어 있는 경우

(2) 일반지역

○ 저당권, 질권설정된 재산 : 담보하는 채권액

○ 근저당권

`98.12.31까지 : 감정평가업자가 감정한 가액

`99.1.1 이후 ; 평가기준일 현재 담보채권액

○ 전세권, 등기된 임차권(사실상 임대포함)

`98.12.31까지 : {(1년간 임대료 총리령이

정하는 율) + 임대보증금} 또는 전세금

`99.1.1 부터 : 위 총리령을 재경부령으로

(직제개정)

총리령이 정하는 율(`98.12.31까지)

`96.12.31 이전 10%

┗`97.1.1 이후 18%

 

재경부령이 정하는 율(`99.5.7신설) : 18%

개별공시지가

* 평가기준일 현재 고시되어 있는 것

<개별공시지가 결정고시일>

1990.8.30 1991.6.29

1992.6.5 1993.5.22

1994.6.30 1995.6.30

1996.6.28 1997.6.30

1998.6.30 1999.6.30

2000.6.29 2001.6

 

 

 

○ 공동저당권 :

채권액 X (당해 자산가액 ÷ 전체 자산가액)

사실상 임대차계약체결분 등기된 임차권

 에 대한 환사평가액과 여타의 보충적

평가액과 비교하여 높은 가액으로 평가

 (상증법§61⑦)

 

相贈法 §66 평가액 비교규정

 

[가][나]의 가액을 반드시 비교하여

그 중 큰 금액

[나][다]의 가액을 반드시 비교하여

그 중 큰 금액

 

 

2.2. 건물의 평가방법

시가를 확인할 수 있는 경우

[다] 시가를 확인할 수 없는 경우

[가] 시가로 평가

(평가기준일 前後 6개월, 증여는 3개월)

일반건물 등

? 지방세법상 시가표준액

? 2000.7.1부터 : 고시가액

감정평가법인의 감정가액

`96.12.31 이전 : 평가기준일로부터

가장 가까운 감정가액

`97. 1. 1이후 : 평균가액

`00. 1. 1이후 : 평균가액과

재감정가액 비교하여

큰 가액

상업용

건물 등

국세청장이 산정 고시한 가액

? `98.1.1~`98.12.31까지 적용대상 지역

서울특별시(연접시 및 광역시 포함)에 소재하는

상업용 또는 특수용도 건물

? `99.1.1부터 적용대상 지역 : 전국

아 파 트

(1) 지정지역

국세청장이 고시한 가액

(토지와 건물의 합계금액)

(2) 일반지역 (`00.6.30까지)

토지 : 개별공시지가

건물 : 지방세법상 시가표준액

다만, 2000.7.1 부터는 국세청장이

산정 고시한 가액

실매매가액, 감정평균적, 토지수용

보상가액, 경매가액, 공매가액을

시가로 인정

위 가액이 2 이상인 경우에는 평가

기준일로부터 가장 가까운 날의 가액

으로 함

 

기 타

주거용

건 물

2000.7.1 부터 적용(단독, 다가구,

다세대주택 등)

? 건물 : 국세청장이 매년 1회이상

산정고시한 가액

[나] 담보등으로 제공되어 있는 경우

○ 저당권, 질권설정된 재산 :

담보하는 채권액

○ 근저당권

?`98.12.31까지 : 감정평가업자가

감정한 가액

?`99.1.1이후 : 평가기준일 현재

담보채권액

○ 전세권, 등기된 임차권

(사실상 임대포함)

 

? `98.12.31까지 :

{(1년간 임대료 총리령이 정하는 율)

+ 임대보증금} 또는 전세금

? `99.1.1부터: 위 총리령을 재경부령

으로(직제개정)

총리령이 정하는 율(98.12.31까지)

┏`98.12.31 이전 10%

┗`98.1.1 이후 18%

재경부령이 정하는 율(`99.5.7신설)

: 18%

 

○ 공동저당권 :

채권액 X ( 당해 자산가액

÷ 전체 자산가액)

(통칙 66-632)

 

연 립

주 택

(1) 지정지역(고급빌라)

■ 토지 건물 구분 고시한 경우

토지 : 개별공시지가

건물 : 국세청장이 고시한 가액

■ 토지 건물 일괄 고시한 경우

아파트 기준시가 적용방법과 동일함

(`97.5.1부터 일괄고시)

(2) 일반지역(`00.6.30까지)

 

① 토지 : 개별공시지가

② 건물 : 지방세법상 시가표준액

다만, `00.7.1부터는 국세청장이

산정 고시한 가액

◈ 사실상 임대차계약체결분 등기된

임차권에 대한 환산평가액과

여타의 보충적평가액과 비교하여

높은 가액으로 평가(상증법 61)

 

相贈法§ 66 평가액 비교규정

 

[가] [나] 의 가액을 반드시 비교하여

그 중 큰 금액

[나] [다] 의 가액을 반드시 비교하여

그 중 큰 금액



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