부동산중개업법 제15조 등 위헌소헌 등- 판례 조회: 2844


부동산중개업법 제15조 등 위헌소원 등

2000헌마642 기각

2001헌바12 권성재판관



1. 부동산중개업자로 하여금 법령이 정하고 있는 한도를 넘는 수수료를 받을 수 없도록 하고, 이를 위반한 경우 행정상 제재나 형사처벌을 할 수 있도록 하는 법정수수료제도가 부동산중개업자의 직업의 자유내지 신체의 자유를 침해하는지 여부(소극)


2. 법정수수료제도가 부동산중개업자의 평등권을 침해하는지 여부(소극)


3. 부동산중개수수료의 한도를 건설교통부령으로 정하도록 위임하고 있는 부동산중개업법 제20조 제3항이 위임입법의 한계를 벗어난 위헌의 규정인지 여부(소극)


1. 법정수수료제도를 두고 있는 목적은 일반 국민에게 부동산시장에 접근할수 있는 광범한 기회를 부여하고, 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함과 아울러 국민생활과 국민경제의 안정 및 발전에 기여하는데 있고, 법정수수료를 초과하여 금품을받은 부동산중개업자에 대하여 행정상의 제재 또는 형사처벌을 하도록 규정한 것은 위 입법목적을 달성하기에 적합한 수단이 된다.

부동산중개업자로 하여금 법정수수료 이상의 금품을 받지 못하도록 하기위하여 행정상의 불이익을 부과하는 것에 그칠것인지 또는 형사상의 처벌을 가하는 정도로 제재를 강화할 것인지는 일차적으로 입법자의 재량적인 정책판단에 맡겨져 있다.

법정수수료제도가 추구하는 경제적 공익은 결국 국민전체의 경제생활의 안정이라 할 것어서 대단히 중요하다고 하지 않을수 없고, 이는 부동산중개업자의 사익에 비하여 보다 우월하다.

따라서 법정수수로제도는 부동산중개업자의 직업수행의 자유나 신체의 자유를 합리적 근거없이 필요이상으로 지나치게 제한하는 것이라 할 수 없다.


2. 변호사, 세무사, 공인회계사, 관세사, 변리사, 건축사, 수의사, 행정사, 노무사 등의 보수에 관하여 종전에 규정하고 있던 법률을 1999.2.5. 모두 삭제하는 개정을 통하여 변호사등의 보수가 자율화된 것은 사실이다.

그러나 변호사 등의 업무와 부동산중개업무는 직역 및 처리업무의 성격에 있어서 판이하고, 그 수수료 내지 보수가 국민경제에 미치는 영향도 큰 차이가 있다.

뿐만아니라 입법자는 합리적인 기준에 따라 능력이 허용하는 범위내에서 법적가치의 상향적인 구현을 위한 제도의 단계적 개선을 추진할수 있는 길을 선택할수 있는 것이므로 입법자가 전문직종의 보수자율화 시책에서 부동산중개업무를 제외함으로써 변호사등의 경우와 달리 공인중개사의 경우, 법정수수료 제도를 존속시키고 있는 것 자체가 평등의 원칙에 반하지 않는 한, 법정수수료 제도의 실효성을 확보하기 위하여, 법정수수료를 초과하여 금품을 받은자에게 행정상의 제재를 가하거나 형사처벌을 한다고 하여 변호사등에 비하여 자의적인 차별을 가하는 것이라 할수 없다.


3. 부동산중개업법 제20조 제3항은 부동산중개업자가 받을 수수료 및 실비의 한도라고 하는 구체적 사항을 특정하여 이를 건설교통부령에 위임하고 있으나, 수수료를 정하는 기준이나 그 한도의 상한과 하한은 이를 정하지 않고 있다.

그러나 일반적으로 중개수수료는 부동산거래뿐만 아니라 다른 거래에서도 대체로 거래가액에 대한 일정한 비율을 기준으로 하여 정하는 것이 거래관행임에 비추어 볼 때 건설교통부령에 규정될 내용이 결국 중개대상물의 거래가액에 따른 일정비율에 의하여 수수료를 정하는 것이고 이에 따라 필요한 경우 그 기준을 중심으로 하여 상한 내지 하한을 구체적으로 정하게 될 것임을 법 제20조 제3항으로부터 누구라도 예측할 수 있다고 하겠다.

또한 건전한 부동산거래질서를 확립하고 국민의 재산권을 보호한다는 부동산중개업법의 입법취지에 비추어 그때 그때의 전반적인 경제사정 및 부동산시장의 상황에 따라 수수료를 적절히 현실화할 필요가 있기 때문에 법률로 그 상한과 하한을 정하는 것보다는 건설교통부령으로 상황에 맞게 유동적으로 거래종류와 거래가격에 따라 일정비율의 범위내로 정하는 것이 더 합리적이라고 보여진다.

그러므로 부동산중개업법 제20조 제3항이 수수료의 한도를 위임하면서 수수료를 정하는 기준이나 그 상한과 하한을 정하지 않았다고 하여 위임입법의 한계를 벗어난 것이라고 할 수없다.



<재판관 윤영철, 재판관 김영일, 재판관 김영일, 재판관 주선회의 반대의견>

부동산중개업법 제20조 제3항은 부동산중개수수료를 정하는 기준이나 그 상한과 하한에 대한 아무런 언급없이 수수료의 한도를 건설교통부령에 위임하고 있기 때문에 위 규정만 가지고는 건설교통부령에 규정될 수수료의 한도에 대하여 대강이라도 예측하는 것이 불가능하고, 이것은 부동산중개업법 제1조의 "부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다"라는 목적 규정과 다른 관련 법 조항 전체를 유기적, 체계적으로 종합하여 판단하더라도 마찬가지이다.

그러므로 부동산중개업법 제20조 제3항이 부동산중개수수료의 한도에 관하여 보다 구체적인 기준이나 범위를 정함이 없이 건설교통부령에 위임하고 있는 것은 죄형법정주의 내지 포괄위임금지규정에 위반된다.

또한 형벌, 특히 징역형은 각종자격의 제한이 따르고 인신의 자유를 박탈하는 형벌로서 다른 어떤 기본권의 제한 수단보다도 처벌되는 자의 자유를 침해하며, 집행후에도 그의 인격적 가치나 사회생활에 심각한 영향을 미치기 때문에 형벌 이외의 다른 제재수단으로도 입법목적을 달성할 수 있는 경우에는 그 방법을 사용하여야 하는 바, 법정수수료를 초과하여 금품을 받은 부동산중개업자에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 이 사건 처벌조항은 지나치게 기본권을 제한하는 것으로서 과잉금지의 원칙에도 위반된다고 할 것이다.

이전글 당사자주장과 다른 단체로 당사자 능력 판단은 잘못
다음글 부동산중개업법 제20조제3항 등은 헌법에 위반 안돼