경매투자 10계명 법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자등의 위험부담 또한 큽니다. 따라서 어설픈 경매지식과 몇번의 입찰 경험만으로 섣불리 투자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험한 발상입니다. 적게는 몇백~몇천만원에서 많게는 수억~수백억이 들어가는 아찔한 순간이란 것을 명심하시고 많은 실무경험과 뛰어난 분석능력을 지닌 전문업체에 최소한의 권리분석만이라도 의뢰하시는 것이 위험과 비용을 줄이고 투자에 성공할 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다. 1. 법원경매물건의 특성을 이해해라.   뭐니해도 경매물건의 가장큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있습니다. 최초경매가에서 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다는 것입니다. 그러나 법원경매물건은 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제매각되는 물건인만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있는 것은 자명하며 이에 대한 충분한 대응책을 가지고 입찰에 응하여야 합니다. 2. 가격에 속지말 것.   법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한만큼 신뢰성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안된다. 가격평가후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안된다. 3. 권리분석을 철저히 하여야 한다.   권리분석은 법원경매물건 투자에 성공하기 위한 첫째 조건이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 법적으로 부담이 없어 보이지만 상가세입자의 권리금 피해등으로 인해 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 겨우 자칫잘못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다. 4. 구체적인 자금계획을 세울 것.   경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락후 1개월내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 한다. 5. 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라.   경매는 변수가 매우많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게될 수 있다. 특히 세입자항고, 명도소송, 강제집행등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다. 6. 반드시 현장을 답사할 것.   반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다. 7. 가격에 연연하지 말 것.   '경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다. 8. 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것.   입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 또한 입찰당일에는 사람들로 가득합니다. 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 합니다. 9. 보이지 않는 함정을 조심할 것.   등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만 어디 그 뿐인가? 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다. 그리고 경매물건중 변경·연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 하십시오. 10. 소유권이 완전히 나에게 넘어오기전까지 방심하지 말 것.   경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠(?)까지를 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있습니다.