〔사 례〕
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후, 임차주택이 경락으로 인하여 소유권이 이전되어 그 양수인(경락인)이 임대인의 지위를 승계한 경우, 임차인이 양도인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 있는지?
〔답〕
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환 채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다. 따라서 양도인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없다.
〔해 설〕
주택의 임차인은 주택에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며, 대항력이 구비된 후에 임차주택이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한다(법 제3조 제2항). 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.
만일, 보증금반환채무가 양도인에게 남아있다고 하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대임이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다.
따라서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환 채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.
〔참 조〕
주택임대차보호법 제3조, 제32조 2 제2항, 평석:임대인 지위의 승계와 임대차보증금반환채무, 이영수, 대법원판례해설 7호, 임대주택을 양도한 자의 임차인에 대한 보증금 반환책임(상), 이재성, 사법행정(상)323(87.11), 임대주택을 양도한 자의 임차인에 대한 보증금반환책임(하), 이재성, 사법행정(하)324(1987.3.10 86다카1114
임차주택이 경락된 경우 그 양수인(경락인)의 보증금반환책임
