〔사 례〕
임차인이 선순위 근저당권설정등기가 경료된 주택임 임차하여 대항요건인 입주와 주민등록을 갖추었는데, 이후 임차주택에 대하여 강제경매절차가 개시되고, 그 절차의 진행 중에 위 선순위 근저당권인 변제에 의하여 말소되었다.
이 경우 임차인 그 경매절차의 경락인에 대하여 임차권으로써 대항할 수 있는가?
〔답〕
경락인에 대하여 임차권의 효력을 주장항 대항할 수 있다.
〔해 설〕
위 사례와 같이 경매절차의 진행 중 경락되기 이전에 임차권보다 선순위인 근저당권인 변제에 의하여 말소된 경우, 임차인은 대항력을 취득하게 되어 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 된다.
임차인이 근저당권설정등기가 경료된 이후에 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖춘 임차인이 되었다 하여도 경락인이 부동산을 경락받기 이전에 임차권보다 선순위인 근저당권이 말소된 이상, 부동산의 경락을 이유로 위 임차권의 대항력이 소멸한다고 할 수 없고, 비록 위 강제경매의 기입등기 이후에 위 근저당권설정등기가 말소되었다 하여도 그 결론이 달라지지 아니한다(대법 1996.2.9. 95다49523).
◐ 대항력없는 임차인의 대항력의 취득(2)
〔사 례〕
주택임차인의 대항력취득일보다 설정등기일이 후순위인 근저당권자가 경매를 신청하였지만, 임차인의 대항력취득일보다도 설정등기일이 선순위인 근저당권이 존재하기 때문에 경매절차 종료후 낙찰인에 대하여 대항력을 주장할 수 없는 임차인이 보호받을 수 있는 방법은 없는가?
〔답〕
이 경우 낙찰인의 지위는 선순위 근저당권을 기준을 정하여지기 때문에 낙찰인에게 대항할 수는 없으나 방법은 있다.
〔해 설〕
즉, 임차인이 전입신고일보다 선순위로 경료된 근저당권 때문에 대항력이 없다면 임차주택이 낙찰되기 이전에 선순위의 근저당채권을 임차인이 대위변제함으로써 임차인의 대항력을 살리는 방법을 고려해 볼만하다.
그러나 이러한 경우에 있어서는 선순위 저당채권이 임차보증금액보다 소액이거나, 적어도 대위변제로서 지불되는 대가보다는 대항력을 갖춤으로써 얻는 이득이 더 커야 할 것이다.
임차권보다 선수위인 저당권설정등기가 말소된 경우, 대항력의 취득
