▣ 배당요구권 행사와 대항력 상실 여부

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 그 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는가?

임차인은 그 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 경락인의 명도요구를 거절할 수 있다.

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제3조 제1항, 제2항, 제3조의 2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항의 각 규정이 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인(경락인)에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의 2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(1986.7.22. 86다카 466,467,468,469, 1993.12.24. 93다39676,1996.7.12. 94다37646).

그러나 문제는 대항력이 있는 임차인이 배당에 참가하였으나 임차인에게 배당된 금액이 배당요구금액을 만족시키지 못하였을시 변제받을 못한 나머지 금액에 대해 경락인에게 대항력을 행사할 수 있는가 하는 점이 그동안 법조계에 논란이 있어 왔다. 달리 말해 임차인이 권리의 선택에 따라 배당요구의 권리를 행사함으로써, 임대인과의 관계에서는 임대차계약이 해지되고 경락인과의 관계에서는 대항력이 승계되지 아니한 채 상실되는가 하는 문제에 있어서, 대항력이 상실된다는 견해와 대항력이 상실되지 않고 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수 있다는 견해가 대립되어 있었으나, 이에 대해 대법원 판례는 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고(1996.7.12. 94다37646), 다만 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 법 제3조 제2항에 의하여 그 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다고 판시하여 논란에 종지부를 찍었다(1997.8.22. 96다53628).

따라서 위 사례와 같이, 법 제3조 제1항, 제3조의 2 제1항, 제8조 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인이 건물에 대하여 진행되고 있던 경매절차에서 그 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 그 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액이 있을 경우 그 잔액을 반환받을 때까지는 경락인의 명도 요구에 응하지 않아도 되는 것이다.