주택임대차보호법 제3조
제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의
요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의
안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가
명백히 인식 할 수 있는 공시방법으로 마련된
것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는
효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그
주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이
주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고
인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야
할 것인바, 전입시에 동·호수가 누락되었다가
특수주소변경에 의하여 비로소
주민등록등본에 동·호수가 기재된 경우, 그
기재방법인 특수주소변경은 어느때하는
것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 심리를
한 다음, 임차인이 건물부분에 대한
주택임대차보호법상의 대항력을 당초의
전입신고를 한 때에 취득하게 되는 것인지
아니면 특수주소변경을 한 때에 이르러
취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하여야
한다(1991.11.29. 임차인의 전입신고서 ‘서울
송파구 잠실동 303번지 2호’로 주민등록이
되었다가 1994.3.5. ‘같은 동 303번지 2호 102호’로
특수주소변경된 사안에서 원심이 1994.3.5.자로
위 법상의 대항력을 취득하였다고 본 것을
파기한 사례임.)
사 건 명 : 임대료, 임대보증금(1997.2.28. 선고 96다46033.96다46040 판결)
참조조문 : 주택임대차보호법 제3조 제1항.
참조판례 : 대법원 1994.11.22. 선고 94다3176 판결(공1995상,64), 대법원
1995.4.28. 선고 94다27427 판결(공1995상,1963), 대법원 1995.8.11.
선고 95다177 판결(공1995하,3126), 대법원 1996.2.23. 선고 95다48421
판결 (공1996상,1064)
당 사 자 : 원고(반소피고), 피상고인 이계삼(소송대리인 중부종합법무법인
담당
변호사 정재헌) 피고(반소원고), 상고인 송성암(소송대리인 변호사 황해진
외 1인)
원심판결 : 서울지법 1996.9.25. 선고 96나 31016,31023 판결
주 문
: 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
[이 유]
1. 원심판결의 요지
원심은, 그 내세운 증거에 의하여 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 1995.9.7. 서울지방법원 동부지원 95타경850호 임의경매사건에서 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)가 점유하고 있는 이 사건 건물을 낙찰받아 같은 해 10.9. 그 대금을 납부함으로써 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 건물을 점유할 수 있는 적법한 권원을 주장입증하지 못하는 한 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 이 사건 건물부분을 명도할 의무가 있다고 판단한 다음, 피고의 항변과 반소청구 즉, 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정일자보다 앞서 이 사건 건물의 전 소유자와 임대차계약을 체결하고, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추어 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있으므로 원고로부터 임차보증금 70,000,000원을 반환받기까지는 원고의 명도청구에 응할 수 없다고 항변하면서 나아가 반소로 원고에게 위 임대보증금의 반환을 구한다는 주장에 대하여, 우선 피고가 이 사건 건물의 제1순위 근저당권설정등기일보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 자로서 낙찰자인 원고에게 대항할 수 있는 임차인인지의 여부에 관하여 살펴보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안정을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 할 것인바, 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제4호증의 10(주민등록등본, 을 제4호증과 같다), 11(주민등록초본), 12,13(각 전세계약서, 을 제2,3호증과 같다)의 각 기재에 변론의 저 취지를 종합하면, 이 사건 건물에는 서울지방법원 동부지원 강동등기소
1992.4.9. 자 접수 제39332호로 근저당권자 유난향, 채무자 최은희, 채권최고액 150,000,000원의 제1순위 근저당권설정등기가 경료되어 있었던 사실, 한편 피고는 1991.10.21. 당시 이 사건 건물의 건축주인 소외 박문철로부터 이 사건 건물을 임차하여 같은 해 11.29. 주민등록 전입신고를 함에 있어서 주민등록지의 주소를 이 사건 건물의 동·호수를 기재하지 아니한 채 이 사건 건물 부지인 서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호(28/1)로만 기재하여 전입신고를 한 사실, 그 후 1994.3.5.에 이르러서야 피고의 주민등록지의 주소가 서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호(28/1)-102호로 변경된 사실을 인정 할 수 있고 반증 없는 바, 위 인정 사실에 의하면, 피고의 위
1991.11.29. 자 주민등록은 일반 사회통념상 임차권자인 피고가 세대별로 구분 등기가 되어 있는 이 사건 건물(102호)에 주소를 가진자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없어 위 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다 할 것이고, 피고는 그의 주민등록지의 주소가 이 사건 건물(102호)로 변경된 1994.3.5. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다고 할 것이므로 결국 피고는 1992.4.9.자로 설정등기된 위 유난향의 제1순위 근저당권보다 후순위 임차권자로서 위 제1순위 근저당권자의 지위를 승계한 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이므로 피고가 원고에게 대항할 수 있음을 전제로 한 피고의 위 항변 및 반소청구는 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유 없다고 하여 피고의 위 항변과 반소청구를 배척하였다.
2. 판단
그러나 피고의 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 피고가 1991.11.29. 서울 송파구 잠실동 303번지 2호(28/1)에 전입되었고, 다시 1994.3.5. 특수주소변경에 의하여 서울특별시 송파구 잠실동 303번지 2호(28/1) 102호로 되어 있는 점은 인정할 수 있지만, 한편 기록에 의하면 피고는 1991.11.29. 전입신고를 할 때 분명히 전입신고서에 동방빌라 102호까지 기재하였다는 것이고, 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증의 1내지 49(서울지방법원 동부지원 95타경 850호 경매사건기록)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 위 경매법원에 제출하였는데, 위 신청서와 함께 제출된 전세계약서에 의하면 그 전세목적들이 송파구 잠실동 303번지 2호 동방빌라 102호로 분명하게 표시되어 있고, 위 경매법원의 부동산현황보고서에도 피고가 위 102호 전부에 대하여 임차하고 있는 것으로 조사(주민등록 전입일자는 1991.11.29.로 조사되어 있다)되어 있으며, 경매법원 판사가 작성한 입찰물건명세서에 의하더라도 피고가 위 건물을 임차하고 있는 것으로 되어 있고, 위 경매법원은 각 경매기일마다 피고에게 그 기일을 통지한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어보면 피고는 1991.11.29. 전입신고시 이 사건 건물의 동·호수를 기재하였는데, 어떠한 경위인지 모르나 이것이 주민등록등본에 누락되었다가 1994.3.5. 특수주소변경의 방법에 의하여 동·호수가 기재된 것이 아닌가 하는 의문이 간다(그리고 위 경매절차에서는 피고가 이 사건 건물부분의 임차인임을 전제로 경매가 진행되었던 것으로 보이고, 입찰가격도 위 임차보증금을 감안하여 결정된 것이 아닌가 하는 의심이 든다.)
따라서 원심으로서는 어떠한 경위에 의하여 위 주민등록등본(갑 제4호증의 10, 을 제4호증)에 1994.3.5.에 이르러 동·호구가 기재되게 되었으며, 그 기재방법인 특수주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한지를 석명하는 등 좀더 심리를 하여 보아 피고가 이 사건 건물부분에 대한 임대차보호법상의 대항력을 전입신고를 한 1991.11.29. 취득하게 되는 것인지 아니면 특수주소변경을 한 1994.3.5.에 이르러 취득하게 되는 것인지의 여부를 판단하였어야 함에도, 원심이 이에 이르지 아니한 채 만연히 그 판시와 같은 이유로 피고의 항변과 반소청구를 모두 배척한 것은 필경 석명권불행사 또는 심리미진의 위법을 저질렀다.
주민등록이 다세대주택의 동·호수 표시관계
