근저당권설정등기와 제3의 집행채권의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우, 동인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차건의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수 밖에 없고 이는 임차권보다 선행된 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치의 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다.
사 건 명 : 건물명도(1987.3.10 제2부 판결 86다카1718)
참조조문 : 민사소송법 제608조 제2항
당 사 자 : 원고,(피상고인) 이정희 피고,(상고인)서칠순
원심판결 : 서울고등법원 1986.6.26. 선고 86나7 판결
주 문 : 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
[이 유]
원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택증거를 종합하여 피고가 이 사건 건물의 소유자이던 이춘자와 1983.3.5 전세보증금 13,000,000원에 전세 계약을 체결하고 동년 4.13. 위 건물에 입주함과 동시에 주민등록전입신고를 한 사실, 위 건물에 관하여서는 1980.9.3. 주식회사 서울신탁은행을 근저당권자로 한 채권최고액 금 24,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되고 다시 1982.10.13. 위 은행을 근저당권자로 한 채권최고액 금 21,000,000원으로 근저당권설정등기가 경료된 사실, 1984.11.27. 그 경매에서 원고가 이 사건 건물을 경락한 사실을 인정한 다음 원고가 경락인이 된 위 경매절차는 비록 피고가 주택임차인으로서의 대항력을 갖춘 후에 개시된 것이기는 하나 원고의 주택임대인의 지위를 계승받지 아니하므로 피고는 전세권으로서 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였다.
근저당권이 설정된 부동산에 관하여 제3의 집행채권자가 신청에 의한 강제 경매가 진행되어 경락되면 그 경매신청보다 앞서 설정된 근저당권이 소멸하므로(민사소송법 제608조 제2항) 그 경매는 제1순위 근저당권자에 의하여 실행된 것과 같은 상태에서 이루어져야 하는 것이다. 이 사건의 경우처럼 근저당권설정 등기와 강제경매신청사이에 대항력을 갖춘 전세권자가 있고 그 전세권자가 경락인에게 대항할 수 있다고 하면 경락인은 전세권의 부담을 지게 되므로 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수 밖에 없고 이는 전세권보다 선행된 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않는다. 이리하여 같은 취지에서 피고의 임차권은 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 한 원심판단은 정당하다. 논지의 이유없다.
후순위 진행채권에 대항력있는 임차인의 경우
